Le DPE expliqué simplement et ce qui change pour les bailleurs

Le Diagnostic de Performance Énergétique a beaucoup évolué ces dernières années, passant d’une simple information indicative à un document opposable qui peut interdire la location d’un logement. Pour les bailleurs comme pour les acquéreurs, il est devenu un élément structurant des décisions immobilières.

Quels sont les critères de calcul du DPE ?

Depuis 2021, le DPE repose sur une méthode unique appelée 3CL-DPE, fondée sur les caractéristiques physiques du logement (surface, orientation, isolation, type de chauffage, mode de production d’eau chaude). Il n’utilise plus les factures du précédent occupant. Allant de A (très performant) à G (très énergivore), la méthode de calcule repose sur deux échelles : énergie primaire et émissions de CO₂.

Le calendrier d’interdiction à la location

Voici les seuils opposables aux bailleurs en location longue durée :

• Depuis 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an sont interdits à la location.
• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être loués (sauf bail en cours).
• Au 1er janvier 2028 : extension aux logements classés F.
• Au 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes bailleur d’un logement classé F ou G, vous avez deux options : engager des travaux pour gagner au moins une lettre, ou vendre. Faire le DPE actuel vous donne la marche à suivre exacte : les recommandations chiffrent les gains de chaque poste (isolation des combles : +1 lettre, changement de chaudière : +1 lettre, etc.).

Côté électricité, qu’est-ce qui pèse ?

Le DPE est principalement sensible au chauffage et à l’eau chaude sanitaire. Côté électricité, ce qui pèse le plus : le mode de chauffage (convecteurs électriques anciens vs PAC vs gaz), le mode de production d’eau chaude (cumulus électrique vs ballon thermodynamique vs solaire), et le niveau d’isolation thermique. Une mise à niveau électrique seule (tableau, prises) ne change pas la note.

Et la vente ?

Pour une vente, le DPE n’interdit rien — il est seulement informatif. Mais il influence fortement le prix : un logement F ou G se vend en moyenne 10 à 20 % moins cher qu’un D ou E équivalent, à cause de l’incertitude réglementaire et des travaux à prévoir.