Diagnostic électrique : ce qu’il révèle vraiment

Pour vendre ou louer un logement de plus de 15 ans, le diagnostic électrique fait partie des documents obligatoires. Beaucoup le voient comme une formalité administrative, signée puis classée. C’est dommage, car bien lu, il donne des informations précieuses sur l’état réel de l’installation.

Ce que vérifie le diagnostic

Six points sont contrôlés systématiquement, selon une grille définie par décret :

1. Présence d’un appareil général de commande et de protection (disjoncteur de branchement).
2. Présence d’au moins un dispositif différentiel 30 mA en tête du tableau.
3. Présence d’une prise de terre et d’une liaison équipotentielle dans les pièces d’eau.
4. Protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs (disjoncteurs ou fusibles).
5. Sécurité des matériels électriques visibles (isolation suffisante, absence de fils dénudés, prises cassées, prises en surcharge évidente).
6. Spécificités des pièces humides : respect des volumes de protection en salle de bain.

Ce qu’il ne contrôle pas

Le diagnostic ne déshabille pas les murs : il s’arrête à ce qui est visible et accessible. Donc il ne dit rien sur :

• La section réelle des câbles dans les saignées.
• La qualité des connexions dans les boîtes de dérivation fermées.
• L’âge des câbles eux-mêmes (un câble plomb peut être indétectable de l’extérieur).
• La cohérence du dimensionnement par rapport aux usages réels.

Lire le rapport intelligemment

Le rapport conclut soit à la conformité (rare au-delà de 25 ans), soit liste les anomalies sous forme de codes (B1, B2, B3, B4, B5, B6, BD), chacun renvoyant à un type précis de défaut. La présence de plusieurs codes B6 (absence de différentiels) n’a pas la même gravité qu’un code BD (danger immédiat).

Une anomalie B6 isolée se corrige pour 600 à 900 € en sécurisation ciblée. Plusieurs anomalies B2 (absence de mise à la terre généralisée) suggèrent une rénovation plus globale.

Comme acquéreur, que demander ?

Demandez le diagnostic avant de faire votre offre, lisez-le ligne à ligne, et n’hésitez pas à faire chiffrer les corrections par un électricien indépendant (devis gratuit en général). Vous pouvez ensuite négocier le prix d’achat à hauteur de ces travaux. Sur un bien à 400 000 €, 8 000 € de travaux à venir représentent 2 % du prix : c’est négociable.

Comme vendeur, faut-il faire les travaux avant ?

Pas systématiquement. Faire les travaux avant la vente vous coûte plus cher que ce que l’acquéreur exigerait en négociation. Sauf si le diagnostic révèle un danger immédiat (code BD), laissez l’acquéreur juger.